Verkapptes Eigentum oder verkannte Alternative?

Als Immobilienmakler veräußern wir regelmäßig Häuser auf Erbbaugrundstücken in Hürth, Köln und Umgebung. Teils aus Prinzip, teils aber auch aus Unwissenheit ist für viele unserer Kaufinteressenten der Kauf eines Hauses auf einem Erbpachtgrundstück ein „No-Go". Doch gerade in Zeiten von angespannten Immobilienmärkten gilt es die vorhandenen Optionen abzuwägen.

Was bedeutet es ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück zu erwerben und welche Konsequenzen ergeben sich hieraus:

Der Hauptunterschied zum „klassischen“ Hauskauf liegt darin, dass Sie rechtlich gesehen lediglich die Immobilie mit einem Nutzungsrecht für das Grundstück erwerben. Das Erbbaurecht ist nämlich das Recht auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten bzw. besitzen. Gebäude und Grundstück sind rechtlich voneinander getrennt. Der Erbbaunehmer (Käufer) hat dem Erbbaugeber (z.B. die kath. Kirche) jährlich einen Erbpachtzins zu zahlen. Die Höhe des Erbpachtzinses sowie diverse Regelungen rund um das Erbbaurecht werden im Erbbaurechtsvertrag vereinbart. Erbbaugeber können auch Privatpersonen sein - oftmals gehören Erbbaugrundstücke jedoch der katholischen oder evangelischen Kirche oder Unternehmen der Energiewirtschaft. Der Vertrag wird nicht auf Lebenszeit abgeschlossen sondern meistens auf eine bestimmte Zeit (30, 60 oder 99 Jahre)

Der Erbbauzins als Nutzungsentgelt für das Grundstück:

Für die Nutzung des Grundstücks zahlen Sie einen jährlichen Erbbauzins an den Erbbaugeber. Die Höhe dieses Erbbauzinses wird im Erbpachtvertrag geregelt, kann aber von Grundstück zu Grundstück stark variieren.

 Beispiel: Für Grundstücke von ca. 400 - 500 m² in Hürth konnten wir in der jüngeren Vergangenheit Erbbauzinsen von ca. 500,- Euro bis ca. 2.400,- Euro pro Jahr ermitteln.

Meist kann der Erbbauzins alle paar Jahre vom Erbbaugeber an die aktuelle Marktlage im Rahmen der Inflation oder anderer festgelegten Faktoren angepasst werden. Prüfen Sie daher den Erbbaurechtsvertrag genau.

Was passiert nach Ablauf der Laufzeit eines Erbbauvertrages?

Rechtlich gesehen, gibt es hier verschiedene Möglichkeiten.

• Erneuerung/ Verlängerung: Der Vertrag kann verlängert bzw. erneuert werden. Dies ist die am häufigsten genutzte Variante.
• Grundstückskauf: Das Grundstück wird dem Erbbaunehmer zum Kauf angeboten. (insbesondere bei Kirchen selten der Fall)

Ihre Rechte aus dem Erbbauvertrag sind vererbbar und können mit Zustimmung des Erbbaugebers veräußert werden.

Beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen kann der Erbbauberechtigte verpflichtet werden das Erbbaurecht wieder auf den Grundstückseigentümer zu übertragen. Beim sog. Heimfall muss der Erbbaugeber dem Erbbaunehmer eine angemessene Ausgleichszahlung entsprechend dem dann aktuellen Gebäudewert zahlen. (tritt bei Kirchen seltener ein)

Welche Vorteile hat ein Erbbaurechtsgrundstück gegenüber einem Kaufgrundstück?

• Der Kaufpreis: Da Sie das Grundstück nicht erwerben, sondern lediglich ein Nutzungsrecht an diesem, sind Immobilien auf Erbbaugrundstücken im Kaufpreis günstiger.
• Nicht zum Verkauf stehende Grundstücke können bebaut und bewohnt werden.
• Durch die Erweiterung Ihrer Suchkriterien erhöhen Sie die Chancen endlich im Eigenheim anzukommen.

Abschließend...

.. muss jeder für sich abwägen, ob eine Immobilie auf einem Erbbaugrundstück in Frage kommt. Aber waren Sie schon mal spazieren und haben einem Haus angesehen, dass es „nur“ auf einem Erbbaugrundstück steht ?